Convenção condominial desatualizada: quais os riscos para o condomínio?
A convenção condominial é um dos principais instrumentos de organização jurídica de um condomínio. É nela que são estabelecidas regras essenciais sobre administração, contribuições, assembleias, sanções e convivência entre os condôminos.
O problema é que muitos condomínios ainda são administrados com convenções elaboradas há décadas, quando diversas situações hoje comuns sequer faziam parte da realidade condominial.
E uma convenção antiga não é necessariamente inválida. O risco está em permanecer incompatível com a legislação atual ou insuficiente para disciplinar as necessidades reais do condomínio.
O Código Civil estabelece o conteúdo essencial da convenção e determina que ela vincula os titulares de direitos sobre as unidades, bem como seus possuidores e detentores. Entre outros temas, devem constar regras sobre contribuições condominiais, administração, competência e convocação das assembleias, quóruns, sanções e regimento interno.
Quando uma convenção começa a se tornar um problema?
A vida em condomínio mudou significativamente nos últimos anos.
Locações e estadias de curta duração, assembleias virtuais, veículos elétricos, novas formas de utilização das áreas comuns, mudanças nos sistemas de segurança, relações com prestadores de serviços e novas situações de convivência são apenas alguns exemplos de questões que documentos elaborados há muitos anos podem não disciplinar adequadamente.
Quando a convenção não acompanha essas transformações, começam a surgir dúvidas sobre o que pode ou não ser feito.
E é justamente nesse espaço de incerteza que frequentemente surgem conflitos.
O síndico pode aplicar determinada penalidade? Qual é o quórum necessário para uma decisão? O condomínio pode estabelecer determinada restrição? A regra prevista na convenção ainda está de acordo com a legislação?
Sem regras claras e juridicamente adequadas, situações que poderiam ser resolvidas administrativamente podem terminar em impugnações de assembleias, questionamentos de multas e até processos judiciais.
A legislação muda — e a convenção precisa ser analisada à luz dessas mudanças
Um exemplo bastante objetivo está no próprio Código Civil.
Atualmente, a alteração da convenção depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos. O mesmo quórum passou a ser exigido para a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária após a alteração promovida pela Lei nº 14.405/2022.
Isso demonstra por que não basta simplesmente consultar um documento elaborado muitos anos atrás e aplicar suas disposições de maneira automática.
A convenção deve ser interpretada em conjunto com a legislação vigente e com a evolução da jurisprudência.
As novas formas de utilização dos imóveis são um bom exemplo
As estadias de curta duração demonstram muito bem como novas realidades podem alcançar condomínios cujas convenções foram elaboradas quando plataformas digitais sequer existiam.
Em maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu, no REsp 2.121.055/MG, que contratos atípicos de curta estadia marcados por exploração econômica reiterada ou profissionalização podem descaracterizar a destinação residencial do imóvel. Nessa hipótese, a utilização depende de previsão na convenção aprovada pelo quórum de dois terços dos condôminos.
E há uma cautela jurídica atual que merece ser registrada: em junho de 2026, o STJ afetou o Tema Repetitivo 1.443, destinado a definir se a simples cláusula de destinação residencial prevista na convenção é suficiente para impedir locações de unidades por curto período por plataformas digitais, independentemente de proibição expressa. Os processos sobre a mesma questão jurídica foram suspensos.
Ou seja: a realidade muda, a jurisprudência evolui e o condomínio precisa acompanhar essas transformações.
Convenção e regimento interno não devem ser tratados como a mesma coisa
Outro erro comum é tentar resolver qualquer situação simplesmente alterando o regimento interno.
Os dois documentos se complementam, mas possuem funções diferentes.
A convenção estabelece a estrutura jurídica fundamental do condomínio. O próprio Código Civil determina que ela discipline matérias como forma de administração, contribuições, competência das assembleias, convocação, quóruns, sanções e regimento interno.
Por isso, antes de alterar uma regra, é necessário identificar qual instrumento deve disciplinar aquela matéria e qual procedimento e quórum serão necessários.
Uma alteração feita no documento inadequado pode criar uma falsa sensação de segurança e, posteriormente, ser questionada.
Quais são os principais riscos de manter uma convenção desatualizada?
Na prática, uma convenção que não corresponda mais à realidade jurídica e operacional do condomínio pode aumentar a insegurança na administração.
Entre as consequências estão conflitos sobre interpretação das regras, dificuldades na aplicação de penalidades, dúvidas sobre quóruns, deliberações passíveis de questionamento e divergências entre convenção, regimento interno e práticas adotadas ao longo dos anos.
Além disso, regras pouco claras dificultam o trabalho do próprio síndico.
Uma boa gestão não deveria depender de improvisação.
Quanto mais objetivas e juridicamente adequadas forem as normas internas, maior será a previsibilidade das decisões administrativas.
Atualizar não significa simplesmente reescrever tudo
A revisão de uma convenção deve começar por um diagnóstico jurídico.
É necessário verificar o texto existente, identificar disposições incompatíveis com a legislação vigente, analisar as características específicas daquele condomínio e definir quais assuntos realmente precisam ser atualizados.
Também é fundamental observar o procedimento correto para a alteração. O artigo 1.351 do Código Civil estabelece quórum de dois terços dos votos dos condôminos para a alteração da convenção.
Portanto, não se trata apenas de produzir um documento moderno e levá-lo à assembleia. A atualização precisa ser juridicamente estruturada para que o novo instrumento tenha segurança e efetividade
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Uma convenção bem elaborada também é uma ferramenta de prevenção
A convenção não deve ser lembrada apenas quando surge um conflito.
Quando adequada à legislação e à realidade do empreendimento, ela funciona como instrumento de governança: delimita responsabilidades, estabelece procedimentos, orienta a administração e oferece parâmetros objetivos para a tomada de decisões.
Isso protege o condomínio, auxilia o trabalho do síndico e proporciona maior segurança aos próprios condôminos
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Por essa razão, condomínios com documentos antigos deveriam avaliar periodicamente se suas normas continuam adequadas às necessidades atuais do empreendimento.
Mais do que modernizar um documento, revisar a convenção significa fortalecer juridicamente a gestão condominial e reduzir espaços para conflitos futuros.
E essa é exatamente a lógica que deve orientar uma administração condominial eficiente:
Prevenir conflitos é sempre mais eficiente que resolvê-los
Tarcila Melo
Advogada | Atuação jurídica estratégica e preventiva